Asegurarnos de comprar un inmueble ya sea una buena casa o piso para invertir y alquilar es clave para nuestra carrera por la libertad financiera. El 90% de propiedades no ofrecen buena rentabilidad, por ello es necesario formarnos e investigar antes de hacer una compra tan importante. Muchas de las personas más ricas del mundo han hecho su fortuna invirtiendo en propiedades inmobiliarias, en el vídeo de hoy vamos a aprender a encontrar buenas oportunidades de inversión y pisos rentables, también a cómo hacer el proceso lo más rápido y simple posible así como a aprender a conseguir las mejores hipotecas. -En primer lugar antes incluso de abrir las páginas de los portales inmobiliarios lo que tenemos que hacer es tener claro que tenemos que ahorrar para la entrada del piso o la casa, mínimo un 15/20% del valor de la casa que buscamos -El paso número 2 y mi recomendación es que pagues antes los créditos que tengan un interés superior al 4% antes de comprar ninguna casa ni endeudarte más con hipotecas. -El paso número 3 es poner en orden nuestras declaraciones de impuestos tanto personales como de la empresa si tenemos un negocio así como hacer una pequeña presentación con nuestros balances en todos los bancos. -El paso número 4 Es finalmente ir a los bancos, y ojo, sí, digo varios bancos, tenemos que ir con nuestro dosier preparado del que hemos hablado en el punto anterior, y solicitarles que nos pre-aprueben para la máxima cantidad posible en relación a nuestros ingresos. -El paso número 5 una vez que sabemos nuestro margen de gasto es buscar en todos los portales e inmobiliarias todo lo que esté un 15% por arriba, por abajo y e nuestro margen exacto -El paso número 6 es que te asegures de que tu compra sobre todo si es para alquiler sea CASHFLOW positiva: CASHFLOW positivo: ¿Qué quiere decir esto? Cashflow positivo es el requisito nº 1 para que nos animemos a invertir en una propiedad. Quiere decir que los ingresos que nos va a generar la casa van a ser mayores que los gastos, y para ello utilizaremos una sencilla fórmula. Para esta fórmula necesitaremos una estimación real de la renta que vamos a poder obtener por ella, para ello podemos hacer una investigación de la zona con las agencias inmobiliarias locales A la par de bsucar en los portales online. Para la fórmula necesitaremos saber; -Cuanto dinero damos de entrada -Cuanto pagamos de hipoteca y cuanto es para interés y cuanto para amortización de capital -Cuanto pagamos de seguro de vivienda -Cuanto pagamos de mantenimiento de la casa -Comunidad de vecinos -Impuestos -Importe del alquiler del piso Por ejemplo; en el piso que compré en 2015 de La Gavia en Madrid: -Puse 60.000€ de entrada, -Pago 290 euros al mes de hipoteca de los cuales 240 son de amortización de capital y 40€ de intereses. -Pago 15€ al mes por el seguro de la vivienda -Tengo una previsión de 20 euros al mes en reparaciones -Pago 85 euros de comunidad de vecinos -Pago 35 euros al año en impuestos municipales. -El alquiler de la casa es por 820€ al mes. Es decir tengo de gastos mensuales 445€ al mes y de ingresos 820€ mes Lo que me genera un cashflow positivo de entrada de dinero al banco de de 375€ cada mes lo que supone 4500€ al año, que respecto a los 60.000€ de entrada inicial, sería un 7,5% de rentabilidad anual. Pero y ojo! Aquí viene lo interesante, al pagar la hipoteca no todo el dinero es gasto, si no que la parte que va a amortizar capital, es realmente nuestra, ya que va aumentando mes tras mes el % de propiedad sin deuda que tenemos y por tanto va aumentando nuestro patrimonio por lo que la rentabilidad real es mayor, en este caso si descontamos de los gastos la cantidad que va a amortizar la parte de capital veríamos que tendríamos solamente 205€ en gastos al mes, lo que dispararía la rentabilidad al 12,3% anual. El paso número 7 una vez que has encontrado una buena casa que además es cashflow positiva