【本期课题】 房地产业。 【本期嘉宾】 兔主席，毕业于哈佛大学肯尼迪政府学院，曾协助傅高义教授对《邓小平时代》的研究，在互联网上从事历史及社会评论近20年，是知名的微博、微信公众号KOL（关键意见领袖）。近期出版新书《房地产转型与重塑》。 【栏目介绍】 在《产业观察》这档专栏里，我们会为你厘清不同产业的历史沿革，希望能够从中找到一些底层的规律。虽然当下变化迭起，但是所有新风口都有迹可循，不同产业的发展其实也有很多相似之处。 【免责声明】 本节目的所有内容并非旨在提供任何形式的建议，包括但不限于投资、税收、会计或者法律上的建议。 【内容索引】 02:11 房地产业是如何走到的今天，占了GDP这么大一块比例？ 05:22 综合型大规模地产开发商成为资本市场里面的主角，全球范围来看不是一个广泛存在的现象，而是中国独有的 06:28 过去我国地方政府高度依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献财政收入超三分之一，这本身也是在透支未来的增长，今天卖一块地，将来就可能少卖一块地 08:05 买房大多数人还是需要借钱来完成的，这都是加杠杆，哪怕是自用也具有一定的投资属性，否则完全可以选择租房 10:19 商品房预售制度的本质是，居民用自己的信用来到银行贷款给地产商 12:10 房地产有非常明显的挤出效应，其高额回报使得更多的资金流向房地产领域，挤占了实体经济信贷资金 14:27 房价的大幅上升吸引了大量的非房地产企业将巨额资金投入到了房地产，形成了“脱实向虚”的投资结构 14:59 房价上涨有“房奴效应”，高房价直接减少了购房和租房家庭的可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出，最后导向物质主义的社会文化氛围 15:59 没有任何一个发达国家是靠房地产业发家的 16:46 对房地产行业的依赖时间久了，会把GDP高速增长的幻觉默认为客观真实，这种行业的风险消化是社会性的，从居民、企业、金融机构，到中央政府与地方政府，要共同承担 18:38 国内出现问题时美国靠印钞化解危机，而贫困家庭首当其冲地承受着物价上涨的冲击，高通胀往往会恶化不平等或贫困状况 19:33 疫情凸显了社区基层治理在应对社会重大风险方面的重要作用，在疫情防控期间人们发现物业可以为居民提供各种服务和帮助，比如社区团购 21:43 根据中国的国情和中国绝大多数老年人的意愿，还是会选择社区居家养老，生活在家庭，而非机构养老 23:04 今年3月份，我国正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，写字楼市场、数据中心、冷链仓储、产业园区、长租公寓等板块也都大有可为 27:53 新旧地产模式的一条分界线就是，你是在不断地卖房子，还是提供一个可持续的服务，最贴近服务、最能把握消费者心理需求的部门往往成为房企转型的开端 32:47 像公租房、廉租房、经济适用房、安居安置房这类保障房，未来可能都是由公有制企业牵头来做的，因为它带有公共职能属性，不是单纯以盈利为目的；地方国企也可以更多闭环土地二级开发里获得的收益，同时提供公共服务 33:59 非共有制企业可以在不同细分赛道里面提供服务，像酒店行业，物业持有方和运营方是分离的 36:29 有的时候人会把自己经营管理的问题归类为所有制问题，而不反思自身的业务战略有没有问题 41:43 在经济不断上行的时候，你很难判断他是拥有企业家精神，还是单纯比别人胆子大 43:01 同样是土地资源稀缺