** #יזםהשבוע​ -אופיר הררי #פוסט4​ ***חישוב תשואה ורוצח התשואות…**** שלום רב לקוראים, יום רביעי שמח ! היום נדבר על תשואה ! משקיעים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן בגלל היציבות שבדבר (הנכס הממשי) ובגלל התשואה – ההכנסה** **כשמדובר בנדל”ן, ההכנסה מתחלקת לשניים: הכנסה פירותית והכנסה הונית.** **הכנסה פרותית היא ההכנסה החודשית שאותה נקבל כתוצאה מדמי שכירות בגין הנכס שלנו.** **הכנסה הונית היא ההכנסה אותה נקבל בעת מכירת הנכס – מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס.** **אתחיל עם סיפור קצר, לפני שהתחלתי עם השקעות נדל”ן בחו”ל השקעתי בנכסים בארץ, לימים רכשתי דירת מגורים בעיר בצפון הארץ, המקרה היה הרבה לפני שהיה בידי הידע המצוי בידי כרגע ובעצם אפשר לומר שלמדתי רבות ממקרה זה.** **רכשתי את הדירה בהתאם לבדיקת אקסל שערכתי, עלות הנכס+ תיווך +עו”ד + מיסים שיפוץ וכו’.. ומצד שני חישוב התשואה הצפויה לי על ידי הכפלת שכירות חודשית ב-12.** **כמובן שהנכס שאותו רכשתי הראה על תשואה נאה באקסל ולכן רכשתי את הנכס, מדובר היה בבית מוזנח בבניין רכבת מכוער מאוד ובעלות נמוכה, מה שלא לקחתי בחשבון היה ש: א. לקח לי מספר חודשים למצוא דייר- וככל שהייתי יותר לחוץ במציאת דייר (צריך לשלם בגין ההלוואה שלקחתי ) הייתי יותר גמיש מבחינת בטחונות על השכירות, מבחינת מחיר השכירות ומבחינת איכות הדייר.** **ב. אני ניהלתי את הנכס- כלומר כל טענה של הדייר (והיו הרבה ) מייד טלפון אלי, מה שגרם לי להתעסקות ובזבוז זמן רב שלי בתיקון, פעם זה היה סתימה בביוב כשעה לפני השבת, פעם המזגן הפסיק לקרר ופעם בחורף דוד השמש התפוצץ ונדרשתי להחליפו (כמובן שאת הכל ניהלתי דרך הטלפון ורק אציין שמי שהחליף את הדוד השאיר על הגג את הדוד הישן מתנדנד ומאיים ליפול על מישהו חו”ח ).** **ג. נוכחתי לדעת שאין קשר בין טבלת האקסל לבין מה שקרה בפועל – הגעתי לתשואה אפסית ולהמון התעסקות ובזבוז זמן וכסף ( החלפת מזגן=הכנסה מחודשיים של שכירות ) אז הכרתי את המושג “רוצח התשואות” – ככל שהבית יותר ישן=יותר בלאי=התשואה נשחת מאוד.** **בסופו של דבר “נפטרתי” מאותו הנכס והסיבה היחידה שסיימתי את ההשקעה ברווח הינה עליית מחירי הנדל”ן באותה השנה…** **בפוסט זה אתייחס לאותם המשקיעים שבוחרים את ההשקעה שלהם לפי התשואה הפירותית (הגבוהה) הצפויה להתקבל על הנכס.** **משקיעים רבים בודקים את הצעות ההשקעה שהציעו להם בטבלת האקסל – הכנסות מול הוצאות, ומתוך כך מגיעים למסקנה – לקנות או לא לקנות.** **הרשו לי לפקוח את עינכם בנושא זה. האקסל איננו משקר, אך הנתונים בהחלט יכולים להשתנות ולהטות את הכף. חשוב לבדוק ולאמת את הנתונים שאיש המכירות או מתווך הדי