#יזםהשבוע​- אופיר הררי #פוסט3​ ***איך נבחר יזם / קבלן לבניה בחו"ל ?*** שלום לכולם, פוסט שלישי בקבוצה – אז יום שלישי שמח לכולם ! היום רציתי לדבר בנושא בחירת יזם / קבלן . בעסקאות נדל"ן בחו"ל כידוע אין את חוקי הארץ, אין את חוק המכר הנותן הגנה בסוגי עסקאות מסוימות, ואין בנק מלווה ועוד. ולכן כאשר אנו רוכשים נכס ישירות מהיזם/ קבלן לפני סיום הבניה עלינו לגדר ככל יכולתנו את הסיכונים שלנו שעלולים לקרות במקרה קיצון – פשיטת רגל של היזם / הקבלן / חברת הניהול. אז "סוף מעשה – במחשבה תחילה " מה עלי לבדוק מלכתחילה ? (רשימה חלקית בלבד ) • מי היזם? בדיקה יסודית על היזם עצמו, איזה פרויקטים בנה, האם היו בבעלותו חברות שפשטו רגל, האם מסר בזמן, האם יש תלונות על איכות הבניה (מרפסות נופלות...) • מי חברת הבניה? מה הוותק שלהם בענף, האם הם עומדים בזמנים, מה איכות הבניה שלהם, כמה עובדים קבועים יש להם, אילו ביטוחים יש להם • יזם / קבלן מה הרזומה שלהם ? האם הנכס בבנייה / האם רכישה של נכס "על הנייר"? כאשר רוכשים נכס בבניה – חשוב לבדוק באיזה שלב אנחנו בבנייה? • האם היזם / חברת הבניה בנו בעבר פרוייקטים באותו סדר גודל באותו איזור – חשוב להבין שהם יודעים לחשב עלויות ושיש להם נסיון בבניה דומה. • כפי שבארץ אנו מבקשים לראות "היתר בניה" בתוקף ולהבין מה יכולה חברת הבניה לבנות, חשוב לנו לבדוק בעיקר אם אנחנו לפני עלייה לקרקע, האם יש לחברת הבניה את כל האישורים ? אם חסר אישור- מהו האישור ועד כמה האישור קריטי, בדיקות אישורי בניה מול העירייה כמובן (לא לסמוך על תשובות מחברת הבניה ) באנגליה למשל ניתן לבקש את הLEGAL PACK יש שם מספר ההיתר לבדוק באתר הערייה מה העירייה מחייבת לבצע) • איזה בטחונות יש? מי העורך דין של היזם/הנאמן? איזה ביטוח יש לחברת הבניה ? מה קורה אם יש נזק במהלך הבנייה? על איזה מקרים היזם מבטח את עצמו במהלך הבנייה? האם יש בנק מלווה ? האם הכסף נמצא אצל חברת הבניה או אצל עו"ד בחשבו נאמנות ? • יש היתר בניה – נהדר ! עלינו לבדוק עד מתי ההיתר? מתי הוא קיבל אותו - אם עבר הרבה זמן יש לבדוק למה הוא לא התחיל עד היום? מה קורה אם הוא לא עומד בזמן וההיתר פג תוקף? האם ניתן בקלות לקבל הארכה... • תשלומים לחברת הבניה – מהם תנאי התשלום ? למי הכסף עובר? (חשבון נאמנות לפי קצב התקדמות בנייה או ישירות ליזם ?) תשלום לאחר סיום כל שלב בבניה ? תשלום קטן ברכישה וכל השאר עם קבלת מפתח (10/90 20/80 ) ? • איזה בטחונות יש? מי העורך דין של היזם/הנאמן? מהו הביטוח שיש לעורך הדין ? מה קורה אם יש נזק במהלך הבנייה? על איזה מקרים היזם מבטח את עצמו במהלך הבנייה? באנגליה למשל אני בודק גם האם עורך הדין חבר באגודת