#יזםהשבוע קרן ולירן רוטר #פוסט 5 כיצד לאתר עסקאות מרחוק? אוקיי, אז אחריי שבדקנו כמה אזורים בארה"ב, והחלטנו להשקיע באזור מסויים, אנו נתחיל לאתר עסקאות שתואמות את פרופיל ההשקעה שלנו. איך אנו מאתרים עסקאות ועוד ממרחק של 10,000 ק"מ??? הדרכים בהן אנו משתמשים הן: 1. יצירת קשרים עם מתווכים מקומיים. אנו מגדירים להם את קריטריונים החיפוש שלנו והם שולחים לנו, למייל, נכסים על בסיס יומי (נכסים שיוצאים למכירה). על הנושא הזה של יצירת קשרים גם כן דובר הרבה פה בפורום, זה נושא חשוב מאין כמוהו ולצערנו לא נצליח השבוע להרחיב עליו, אבל ממליצים בחום לחפש פוסטים בנושא. נדל"ן עושים עם אנשים קודם כל, רכישת האמון זה השלב הראשון בתהליך יצירת השותפויות, במיוחד מרחוק. ** כתבתי פוסט פה בקבוצה שהוקדש לנושא החשוב הזה בדיוק לפני חודשים בודדים, ממליצה לחפש ולקרא אותו:-) 2. דרך נוספת שאנו נוקטים בה היא מעקב אחר נכסים שמתפרסמים בקבוצות פייסבוק מקומיות. ישנן עוד שתי דרכי פעולה שאנו נוקטים, אולם לא היינו ממליצים עליהן בשלב ראשון: עבודה מול "הולסלרים" מקומיים ופעילות שיווק אקטיבית (ביצוע קמפיינים בסמס/ מייל/ PPC ושיחות יזומות) על מנת לאתר בעלי בתים המעוניינים למכור את הנכסים שלהם. אוקיי...אז התחלנו לקבל נכסים אופציונאליים, אבל איך אנו מנתחים את הנכסים והעסקאות שהגיעו אלינו?? כדי לנתח עסקה לרכישת נכס לשכירות ארוכת טווח, אנו ממליצים לבחון מספר פרמטרים: 1. בדיקת האזור בו נמצא הנכס: רמת פשיעה, מצב סוציו אקונומי של האוכלוסייה – הכנסה לבית אב והאם מדובר באזור המאופיין ביותר שוכרים או יותר בעלי בתים- ההבחנה הזו חשובה מאוד! 2. בדיקת מחיר הנכס בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו באזור בחצי שנה האחרונה (אנו אוהבים להשתמש באתר חינמי שנקרא Redfin וגם לקבל השוואות COMPS ממתווכים שאנו עובדים מולם). יש גם מערכות בתשלום שאנו עובדים איתן, אולם לא חייבים בשלב ראשון להשתמש בהן. *בבדיקה הזו חשוב לוודא האם מיר הנכס שמוצע לנו זהה למחיר השוק? נמוך ממנו? או גבוה ממנו? 3. מהי השכירות החודשית אותה ניתן לקבל עבור הנכס? כאן מומלץ להשתמש במספר מקורות: Rentometer, Zillow, Rent.com וחברת ניהול מקומית. 4. חישוב הוצאות קבועות, כגון: ביטוח, תשלום לחברת הניהול ומסים עירוניים ("ארנונה") – אותם משלם בעל הנכס, בניגוד לישראל. *בנוסף, למי שלוקח מימון עבור העסקה, יש להוסיף לחישוב הוצאות מימון. 5. חישוב הוצאות משתנות/ לא צפויות, כגון: עלויות שיפוץ ותחזוקה, עלויות מים וביוב (במידה ומדובר בבניין עם יותר מיח' דיור אחת) ועלויות בעת החלפת דיירים. 6. הפחתת העלויות הקבועות והמשתנות מסה"כ ההכנסה משכירות תתן לנו את ההכנסה