“房”，作为普通人重要的资产，作为经济体重要的财源，我们想在当下跟大家好好聊聊。即使你没有房产，也一点都不想买（包括房地产股票），只要你对投资感兴趣，想了解我们现在的经济环境到底发生了什么，我就强烈建议你听听这期节目。毕竟，不了解我们所在的周期，不懂我们所在的货币环境，想做好一次投资，是很难很难的事。 一直以来，房对于中国人，永远有特殊意义。我们常常会把房子跟家庭、责任、成就、稳定等联系到一起，但过去的一年里，不管我们愿不愿意承认，“跌”成为不少城市房子的一个关键词，而这跟我们过往的经验似乎有些不同。 我们观察雪球上大家对于房的问题，角度非常多元。从还房贷的节奏，到买房跟置换的时机，再到投资地产股的思路，还有房地产所代表的中国经济发展的现状与未来。这些话题背后，又总带着LPR、MLF、M1、M2、CPI等等一堆名词需要理解。投资门槛如此之高，投资金额那更不必多说——几乎是我们人生最大额的一笔。而又因为每个人、每个家庭的情况千差万别，似乎关于房的问题，对于普通人来说，永远重大，永远没有一个所谓“绝对正确”的回答。 但是我们相信，依旧有很多能找到答案的问题，能够帮助我们更好地了解房地产，比如它的金融属性、房企现阶段的困境是如何导致的，当下的下行周期还有多久结束，当然还有一些更直白的问题，比如房地产跟哪些行业最息息相关，我们的房地产未来走势会更像美国还是日本，未来大家需要什么样的房子。 这期嘉宾是朱酒，因为在雪球上经常分析地产跟白酒而被很多的雪球用户喜欢，更难得的是，他既懂房地产，也懂房地产股，在接下来的对话，他会告诉我们这两者的差距有多大。做房地产的时候，他20来年的工作一直很简单，就是帮开发商把他们的新房卖出去，所以他接触了大量的房产开发商跟一线客户，看了几百万份的客户资料。做房地产股投资的时候，他写了一本书《看透地产股》，把研究财报的经验深度梳理一番。 采访过程中他的两个观点我印象超级深：1、我虽然干了20年房地产，但是我觉得地产股投资不适合大多数普通人。2、虽然房地产股投资不适合大多数人，但是每个人都有必要好好了解房地产这个行业。具体原因，播客里都聊到了。祝大家在收听节目的过程中，对房有一点更全面的了解。 本期剧透1、01:09 这次史上最强的“大降息”，更像是为楼市量身打造的措施。最强科普：研究楼市之前，不得不知道的两个名词：LPR“驴皮肉”、MLF“麻辣粉” 2、06:32 有点扎心的结论：史上最大调降，对需要还房贷的人来说，其实影响有限（内附计算结果）。对银行端来说，全国存量的房贷大约为20多万亿，这项政策影响超级大 3、11:41 既然按揭贷款是银行最优质的贷款，提前还贷的人是怎么想的？聊聊降杠杆背景下，普通人的“缩表”行为，M2的快速上涨与回落 4、20:06 2023年最重要的经济指标是房地产月销，2024年，CPI最重要。适度通胀在当下的必要性，降息周期我们希望泡沫能够大一点 5、23:00 只有少数房企在 2023 年比2022年赚得更多！一大批房企在 2021 年年初买了很多非常贵的地，从2021 年下半年开始，后续将近三年时间里房价一直下降，2021年买地的房企，不管怎么做，都亏钱 6、25:23 低迷3年的房地产，未来需要几年走出下行周期？怎么也得再走两年才能看出来是走L型还是走V型 7、28:34 我的鲜明的、颇有争议的、一直坚持的观点：房地产行业的问题，压根